行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
如何運營好一個農(nóng)貿(mào)市場？
一個運營成功的農(nóng)貿(mào)市場通常具有以下特征體現(xiàn)：
1、市場業(yè)態(tài)劃分科學(xué)合理，商戶之間生意能夠互相帶動
2、招商政策能夠滿足經(jīng)營商戶的心里需求，得人心
3、市場管理規(guī)范，管控制度化、流程化、專業(yè)化體現(xiàn)比較明顯
4、定期有組織市場促銷活動，能夠帶動周邊社區(qū)消費者經(jīng)常光顧本市場
5、商戶交租正常，現(xiàn)金流充沛，客戶很穩(wěn)定等
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)長期研究農(nóng)貿(mào)農(nóng)批市場項目，總結(jié)了很多實戰(zhàn)干貨，被中國策劃協(xié)會評為“中國房地產(chǎn)十大策劃專家單位”、“中國專業(yè)市場與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營專家單位”，在大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場以及社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場領(lǐng)域的招商策劃、運營策劃上擁有一系列核心優(yōu)勢。現(xiàn)就如何運營好一個農(nóng)貿(mào)市場，華錦億爵公司談?wù)勛约旱牟俦P心得體會：
一、要運營好一個農(nóng)貿(mào)市場，前期規(guī)劃的時候就需要進行整體專業(yè)策劃和科學(xué)商業(yè)規(guī)劃
很多農(nóng)貿(mào)市場之所以后期運營不成功，最主要的原因是前期就沒有找專業(yè)機構(gòu)進行整體專業(yè)策劃和科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃。譬如業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致商戶經(jīng)營形成惡性競爭；譬如沒有統(tǒng)一的形象規(guī)劃，導(dǎo)致市場形象很差，消費者不愿意光顧；譬如沒有統(tǒng)一運營管理，市場出現(xiàn)臟亂差，政策不規(guī)范，隨意性很強，商戶沒有認(rèn)同感等等。出現(xiàn)這些問題之后，就導(dǎo)致市場生意越來越差。深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)從2013年開始介入農(nóng)貿(mào)市場與農(nóng)批市場項目的全案操作，涉及商業(yè)項目的立項調(diào)研、商業(yè)策劃、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、招商策劃、營銷策劃、運營策劃全產(chǎn)業(yè)鏈。前后操作的大型農(nóng)貿(mào)農(nóng)批市場項目有10多個，面積達500多萬平米。深知農(nóng)貿(mào)農(nóng)批市場項目整體策劃和商業(yè)規(guī)劃的重要性和專業(yè)性。因為在中國農(nóng)貿(mào)市場與農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的卓越成就，華錦億爵公司還被中國策劃協(xié)會評為中國商業(yè)地產(chǎn)十大策劃專家單位。
(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場案例示意圖）
二、前期科學(xué)合理規(guī)劃的前提是一定需要專業(yè)機構(gòu)操盤團隊在當(dāng)?shù)刈鰧I(yè)詳實的商圈調(diào)研
很多農(nóng)貿(mào)市場項目之所以后期生意一般，原因在于前期規(guī)劃的時候，沒有專業(yè)團隊做深入仔細(xì)的商圈調(diào)研。雖然農(nóng)貿(mào)市場的體量面積相比大型農(nóng)批市場而已，規(guī)模面積小很多，但是涉及的商業(yè)原理和商業(yè)操作流程是一樣的。“麻雀雖小，五臟俱全”。很多農(nóng)貿(mào)市場就是出問題在于開發(fā)建設(shè)運營公司或者運營方自以為是，認(rèn)為很簡單，自己隨便規(guī)劃一下，或者直接抄襲一些附近的農(nóng)貿(mào)市場，這樣一開始就埋下失敗的隱患。而真正專業(yè)的操盤機構(gòu)深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)操盤團隊會認(rèn)認(rèn)真真地做好農(nóng)貿(mào)市場的商圈調(diào)研工作。其中包括周邊社區(qū)消費者市場需求調(diào)研、周邊同行競爭對手調(diào)研，周邊的商圈里程半徑調(diào)研等等。只有摸清了周邊輻射社區(qū)的消費者市場總量大致需求，消費檔次需求，周邊同行競爭對手的布局情況，以及項目商圈的輻射半徑等全方位的商業(yè)信息，然后再經(jīng)過專業(yè)經(jīng)濟測算，最后才是業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃，以及配套招商政策，運營政策策劃等工作。只有這樣才能立于不敗之地。
(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場案例示意圖）
三、有了商圈調(diào)研和整體商業(yè)策劃之后，還需要專業(yè)機構(gòu)全方位系統(tǒng)的對市場項目進行包裝
好的農(nóng)貿(mào)市場一定是精品農(nóng)貿(mào)市場的品牌形象。而好的市場品牌形象對招商商戶和后期到市場來消費購物的周邊社區(qū)消費者來說，都是至關(guān)重要的。好的市場品牌形象，能夠激發(fā)起商戶愿意進場經(jīng)營的欲望，也能夠激發(fā)起周邊社區(qū)消費者到市場購物的欲望。而差的農(nóng)貿(mào)市場，往往品牌形象很差，很難激發(fā)起經(jīng)營商戶的進場經(jīng)營沖動，更難引起周邊消費者的購物興趣。
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)認(rèn)為，農(nóng)貿(mào)市場的全方位形象包裝內(nèi)容涉及到農(nóng)貿(mào)市場的品牌名稱、logo形象，以及VI識別體系。包括市場門頭形象、店鋪門頭形象、主通道位置的品牌宣傳形象、次通道位置的各種標(biāo)識系統(tǒng)。除了這些，還包括招商宣傳資料、pop海報資料，甚至包括農(nóng)貿(mào)市場的小程序、微信公眾號/視頻號的包裝等等，這些都決定了農(nóng)貿(mào)市場的品位和檔次，最終也決定了租金價格以及包括管理費、衛(wèi)生費等等能否后期收得起來。
(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場案例示意圖）
四、有了好的形象包裝之后，還需要好的招商政策制定和專業(yè)的招商團隊去實施操作
招商政策的制定直接決定了農(nóng)貿(mào)市場的收益高低。通常租金的政策會參考銷售鋪面的售價。也就是國際流行的租售比測算模式?，F(xiàn)實操作過程中，又會根據(jù)項目的運營方的身份有不同的政策制定策略。譬如對開發(fā)公司而已，銷售鋪面后再進行統(tǒng)一返租經(jīng)營，這是其中一種模式。另外還有一種就是二房東模式。物業(yè)不是自己的，是整體租賃下來，進行整改包裝，然后再統(tǒng)一對外進行招租經(jīng)營。身份不一樣，制定的招商政策和運營政策會有一些區(qū)別。
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)認(rèn)為，不管是哪種身份，合理的租金政策一定是經(jīng)過精心策劃和專業(yè)科學(xué)的試探出來的。就好比地產(chǎn)物業(yè)銷售的時候，可以通過內(nèi)部認(rèn)購，初步錨定校正市場合理的價位，從而讓企業(yè)獲取較高的收益。當(dāng)然前提條件是操盤公司需要相對很專業(yè)。否則，租金政策制定就是拍腦袋，就是一種拿委托企業(yè)的命運進行賭博的行為。而往往招商這種事情，招商政策一旦出錯，基本上就沒有翻盤的機會。除非最后換老板。因此專業(yè)團隊的招商政策制定以及內(nèi)部認(rèn)購模式的科學(xué)測試，包括最終一定要專業(yè)團隊進行操作，這些都是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。做的好就是賺錢的環(huán)節(jié)，做不好，就是要命的環(huán)節(jié)。
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(深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)-農(nóng)貿(mào)市場案例示意圖）